マイホームを不動産売却する注意

家売却査定でマイホームを売却する時には注意が必要です。

不動産売却によって生じた利益は譲渡所得となり、分離課税によって所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は、売却で得た収入から売却した資産の取得に要した費用と、譲渡するために直接掛かった費用を差し引いて計算します。この時の計算でマイナスとなった場合は、譲渡損失となり税金は発生しませんので確定申告書の提出も不要です。

ただし、所得税の申告期限までに確定申告書を提出すると、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が適用できます。損益通算は、分離課税である譲渡損失を他の所得から差し引いて税金を安くさせるものであり、繰越控除は損益通算をして譲渡損失が残った場合に翌年以降の所得からその損失を差し引けるものです。

譲渡所得がある場合は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用できます。これはマイホームを親族等以外の者に売却し、かつ、確定申告書を提出した場合に適用され、譲渡所得から3,000万円の特別控除額を差し引く事ができるものです。

このように税金関係だけでもマイホームを売却に関する特例が複数あり、その適用には確定申告書を申告期限内に提出しなければいけません。特に、特別控除額を差し引いて譲渡所得がなくなり税金が発生しない場合は、申告不要だと勘違いする人も多いので注意が必要です。

また、損益通算については、マイホームを買い換え、10年以上の住宅ローンがある場合に適用されます。旧宅を高額で売却し、それを原資に新たな住宅を購入した場合などは適用されない場合がありますので、こちらも注意が必要です。

さらに、譲渡所得に係る住民税については、確定申告の際に普通徴収を選択しておかないと、特別徴収されている給与所得者の給料から多額の住民税が天引きされることになるので、忘れないようにしましょう。